مطابق ماده 466 قانون مدنی «اجاره عقدی است که در آن مستأجر مالک عین مستأجره می شود. موجر را موجر، موجر را مستأجر و مستأجر را مستأجر می گویند.
به گزارش «تابناک»، اجاره یکی از عقود ضروری است که به راحتی فسخ نمی شود، مگر اینکه یک دلیل بر فسخ یا توافق طرفین وجود داشته باشد. اما گاهی بعد از اجاره و قبل از خلع ید ملک برای مستاجر مشکلاتی پیش می آید و به همین دلیل ممکن است قبل از خلع ید عین مستأجر، مستاجر بخواهد قرارداد را فسخ کند. در این صورت قانون مقرر می دارد که مستأجر می تواند قبل از تحویل اجاره را فسخ کند.
خاتمه فسخ اجاره قبل از تحویل
عقد اجاره یکی از قراردادهای مورد نیاز است که فسخ آن را قانون تعیین می کند. به همین دلیل طرفین نمی توانند یک طرفه معامله را فسخ و فسخ کنند و فسخ قرارداد تنها در صورت وجود توافق طرفین در قرارداد اجاره امکان پذیر است. توسط قانونگذاران برای فسخ معامله گاهی اوقات مستاجر می خواهد قبل از پیدا کردن همان مستاجر اجاره را فسخ کند. در این صورت فسخ قرارداد اجاره قبل از تسلیم از جمله مواردی است که مورد توجه قانونگذار قرار گرفته و از این رو مورد فسخ قرارداد اجاره قبل از تسلیم را در قانون توسط مستأجر از جمله وجود آن و مفاد حق فسخ برای طرفین قرارداد؛ عیب مستاجر یا عین ملک باشد; عدم ارائه مستاجر یا اموال مشابه؛ تخلف از شروط عمل در قرارداد اجاره و وجود معلولیت همزمان با مستاجر عین مستأجر است.
این به وضعیتی اشاره دارد که در آن عین اجاره در زمان اجاره معیوب تشخیص داده شود. در این صورت مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند. شرایط عیوبی که موجب فسخ عقد می شود در ماده 479 قانون مدنی تنظیم شده است. ماده 479 قانون مدنی می گوید: «عیبی که موجب انقضای مدت اجاره شود عیب است که موجب تضییع منفعت یا اشکال در آن شود. استفاده البته اگر موجر عیب را به نحوی اصلاح کند که به مستاجر ضرری نرساند مستأجر حق فسخ ندارد می توان شرطی ایجاد کرد که به موجب آن می توان قرارداد را فسخ کرد بنابراین حق فسخ قرارداد می تواند باشد. به طرفین قرارداد اجاره داده می شود شرایط فسخ قرارداد اجاره به موجر و مستاجر این امکان را می دهد که قرارداد اجاره را فسخ کنند.البته در این صورت اگر خسارت فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین در نظر گرفته شود. ، باید پرداخت شود.
عدم ارائه عین مستاجر
یکی دیگر از موارد فسخ اجاره قبل از تسلیم این است که مالک مال را به مستأجر تسلیم نکند، عدم تسلیم عین مستأجره یکی از موارد فسخ اجاره قبل از تسلیم است که در ماده 476 ق. ماده قانون مدنی «مالک باید عین مستأجره را به مستاجر تسلیم کند و در صورت امتناع موجر مجبور می‌شود و در صورت عدم تعهد مستاجر حق فسخ دارد». بنابراین در صورت عدم ارائه ملک مورد اجاره توسط موجر، باید اجبار به اقامه دعوی شود و در صورت عدم امکان اجرا، مستاجر می تواند پس از دریافت کلیه پرداختی ها، اجاره را فسخ کند.
نقض شرایط عمل در قرارداد اجاره
گاهی در انعقاد قرارداد اجاره، شرایط فعلی برای موجر تعیین می شود، یعنی مالک متعهد می شود نسبت به ملک مورد اجاره اقدامات و تغییراتی را انجام دهد که در صورت عدم اقدام و یا عدم امکان الزام متعهد به آن اقدام کند. ، طبق ماده 239 قانون مدنی می توان به مستأجر حق فسخ داد.